Vendere una casa con ipoteca si può fare oppure no?
È una delle domande che viene fatta più spesso da chi decide di mettere in vendita il proprio immobile a Cividale del Friuli e dintorni, soprattutto quando sulla casa è ancora presente un mutuo da estinguere.
Molti proprietari pensano che l’ipoteca rappresenti un blocco alla vendita, oppure credono di dover chiudere completamente il mutuo prima ancora di trovare un acquirente. In realtà non è così. Nella maggior parte dei casi, la vendita di una casa ipotecata è una procedura assolutamente normale e gestita direttamente durante il rogito notarile.
Anzi, la verità è che gran parte delle case vendute in Italia ha ancora un’ipoteca iscritta, semplicemente perché sono state acquistate tramite mutuo.
Vediamo quindi come funziona davvero la vendita di un immobile con ipoteca e quali sono gli aspetti a cui prestare attenzione per evitare problemi o rallentamenti.
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Si può vendere una casa con ipoteca?
La risposta è sì.
Quando una banca concede un mutuo, iscrive un’ipoteca sull’immobile come garanzia del finanziamento. Questo però non impedisce al proprietario di vendere la casa.
L’importante è che il debito residuo venga estinto al momento del rogito notarile, così da permettere la cancellazione dell’ipoteca contestualmente alla vendita.
Facciamo un esempio pratico.
Hai acquistato casa anni fa e oggi ti restano ancora da pagare 80.000 o 100.000 euro di mutuo. Nel frattempo hai deciso di vendere perché vuoi cambiare abitazione, trasferirti o semplicemente hai esigenze diverse rispetto al passato.
In questo caso puoi tranquillamente mettere in vendita l’immobile. Bisognerà solo gestire correttamente il rapporto con la banca e coordinare il tutto con il notaio.
L’acquirente deve sapere che sulla casa c’è un’ipoteca
Uno degli aspetti più importanti è la trasparenza.
Se hai trovato un acquirente, è fondamentale che venga informato del fatto che l’immobile è ancora gravato da ipoteca e che questa verrà cancellata al momento dell’atto notarile.
Questa informazione deve essere riportata per iscritto nella proposta d’acquisto o nel contratto preliminare.
Generalmente viene indicato anche l’importo residuo del mutuo ancora da estinguere, così che tutte le parti coinvolte sappiano esattamente come verrà gestita l’operazione.
Questo passaggio è importante perché al rogito il pagamento viene spesso suddiviso in due parti:
- una quota destinata direttamente al venditore;
- una quota destinata alla banca per estinguere il mutuo residuo.
Come funziona il pagamento al rogito notarile
Immaginiamo una situazione molto semplice.
La casa viene venduta a 200.000 euro e il mutuo residuo ancora da chiudere è pari a 100.000 euro.
In questo caso, durante il rogito:
- una parte del pagamento verrà destinata al proprietario;
- l’altra verrà inviata direttamente alla banca per chiudere il mutuo.
Una volta ricevuto il saldo, la banca autorizzerà la cancellazione dell’ipoteca.
Ed è proprio qui che entra in gioco un aspetto fondamentale: il coordinamento tra banca, notaio e venditore.
Quando bisogna avvisare la banca
Molti proprietari sottovalutano questo passaggio.
La banca deve essere avvisata con largo anticipo rispetto alla data del rogito, generalmente almeno 40-45 giorni prima.
Questo perché deve preparare i cosiddetti conteggi estintivi, cioè il documento ufficiale che indica la cifra esatta necessaria per chiudere il mutuo in una determinata data.
L’importo infatti cambia continuamente in base alle rate pagate, agli interessi e alla data precisa del rogito.
Senza questi conteggi, il notaio non può procedere correttamente con l’estinzione dell’ipoteca.
Perché vendere una casa ipotecata a volte diventa complicato
Dal punto di vista tecnico la procedura è abbastanza standard.
I problemi, però, nascono spesso nella pratica operativa.
Negli ultimi anni molte banche hanno smesso di mandare un proprio funzionario direttamente dal notaio per ritirare gli assegni e autorizzare immediatamente la cancellazione dell’ipoteca.
Oggi si lavora sempre più spesso tramite bonifici irrevocabili.
In teoria è un sistema più moderno e veloce. In pratica, però, può creare rallentamenti.
Succede frequentemente che durante il rogito si debba attendere che qualcuno in banca verifichi l’arrivo del bonifico e confermi ufficialmente l’estinzione del mutuo.
Questo significa che un atto notarile che dovrebbe durare un’ora può tranquillamente trasformarsi in una pratica di tre ore o più.
Il problema del bonifico irrevocabile
Uno degli aspetti più discussi riguarda proprio il cosiddetto bonifico irrevocabile.
Molte banche oggi preferiscono questa modalità rispetto agli assegni circolari, ma il problema è che spesso comporta costi elevati.
In alcuni casi si parla di diverse centinaia di euro di commissioni.
E qui nascono inevitabilmente tensioni tra acquirente e venditore, perché chi compra può chiedersi per quale motivo debba sostenere un costo aggiuntivo legato a una procedura bancaria del venditore.
È una situazione che capita più spesso di quanto si immagini, soprattutto nelle compravendite immobiliari più delicate.
Cosa fare per evitare problemi quando si vende casa con ipoteca
Se devi vendere una casa ipotecata a Cividale del Friuli o nei comuni vicini, ci sono due aspetti che possono davvero aiutarti a evitare stress inutili.
Il primo è mantenere un contatto costante con la banca. Non basta comunicare la data del rogito una sola volta. Conviene ricordarla più volte, inviare una mail e telefonare anche il giorno prima dell’atto, così che tutto sia pronto al momento del pagamento.
Il secondo aspetto riguarda la modalità di pagamento. Quando possibile, gli assegni circolari permettono spesso una gestione più immediata rispetto ai bonifici irrevocabili. Tuttavia molte banche, soprattutto estere, ormai lavorano quasi esclusivamente tramite bonifici.
Ed è proprio per questo che oggi diventa fondamentale organizzare ogni dettaglio con anticipo.
Vendere casa con mutuo residuo è normale, ma va gestito bene
La presenza di un’ipoteca non rende una casa invendibile.
Nella maggior parte dei casi si tratta di una situazione assolutamente normale, che può essere gestita senza particolari problemi purché ci sia coordinamento tra venditore, banca, notaio e acquirente.
Quello che fa davvero la differenza è arrivare preparati al rogito, evitando improvvisazioni dell’ultimo momento.
Perché quando le informazioni sono chiare e la procedura viene organizzata correttamente, vendere una casa con ipoteca diventa semplicemente una normale compravendita immobiliare.
