Un problema più comune di quanto si pensi
Vendere una casa con un abuso edilizio è una delle questioni più delicate che un proprietario può trovarsi ad affrontare. È anche una delle più sottovalutate, forse perché per anni in Italia si è potuto vendere anche in presenza di irregolarità, senza troppi controlli. Ma oggi lo scenario è cambiato. E parecchio.
Nel nostro Paese, e nel Friuli in particolare, la situazione urbanistica di moltissimi immobili è tutt’altro che lineare. Gran parte delle case sono state costruite o modificate decenni fa, spesso senza aggiornare la documentazione o con lavori eseguiti in difformità dai progetti originari. Se un tempo si chiudeva un occhio, oggi i controlli sono molto più stringenti.
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Catasto e urbanistica: non sono la stessa cosa
Una delle prime confusioni da chiarire riguarda la differenza tra catasto e urbanistica. Si tende a pensare che sistemare la planimetria catastale basti per poter vendere. In realtà, ciò che davvero conta è la regolarità urbanistica, ovvero tutto ciò che risulta dai documenti depositati in Comune: concessioni edilizie, varianti, abitabilità, progetti e disegni originari. Questi documenti devono corrispondere fedelmente allo stato di fatto dell’immobile. Il catasto si aggiorna, ma è l’urbanistica che rende una casa “commerciabile”.
Le tre situazioni più comuni
Chi decide di vendere casa può trovarsi in uno dei seguenti scenari:
- L’immobile è conforme
È il caso ideale. I progetti comunali e lo stato effettivo della casa coincidono. Anche le planimetrie catastali sono aggiornate. La vendita può procedere senza ostacoli. - L’immobile è ante 1967
In questo caso, l’edificio è stato costruito prima dell’introduzione dell’obbligo di licenza edilizia su tutto il territorio nazionale. Se il Comune non ha documenti e l’immobile risale con certezza a prima di quella data, si può vendere. Il notaio annoterà nell’atto che l’immobile è considerato legittimo in quanto anteriore al 1967. - L’immobile presenta difformità urbanistiche
Questo è il caso più problematico. L’immobile è stato realizzato o modificato in modo non conforme ai progetti depositati in Comune. In passato, queste difformità passavano inosservate perché nessuno le controllava. Oggi, invece, vengono esaminate con attenzione – soprattutto in caso di mutuo.
Perché non puoi più ignorare il problema
Le ragioni per cui non si può più vendere un immobile con abusi edilizi sono due, e sono piuttosto serie.
La prima è che, vendendo un immobile non conforme, si rischia di dichiarare il falso davanti a un pubblico ufficiale, ossia il notaio. La seconda è che le banche controllano. Se l’acquirente deve accendere un mutuo, il perito incaricato dalla banca farà un sopralluogo. Se nota difformità tra i documenti e la realtà dell’immobile, la banca blocca tutto. Il mutuo non viene erogato fino a quando la situazione non viene sanata. Ma sanare può richiedere mesi.
Nel frattempo, se hai già firmato un preliminare con l’acquirente e hai incassato una caparra, rischi di finire inadempiente. Potresti essere costretto a restituire il doppio della caparra e, in alcuni casi, anche a risarcire i danni.
La soluzione: chiarire tutto prima
L’unico modo per evitare problemi è affrontare la questione prima di mettere in vendita la casa. E non si tratta di un’opinione: è un passaggio tecnico ormai essenziale. Il consiglio è semplice, ma determinante: incarica un tecnico di fiducia per verificare la regolarità urbanistica della tua casa.
Questa verifica prende il nome di Relazione Tecnica Integrata (RTI). In alcuni Comuni d’Italia è già obbligatoria, ma in ogni caso rappresenta una tutela fondamentale per chi vende. Il tecnico incaricato effettua l’accesso agli atti in Comune, raccoglie la documentazione edilizia, fa un sopralluogo nell’immobile e redige un documento che riporta fedelmente la situazione reale e la eventuale presenza di abusi.
Questo documento diventa la base su cui confrontarsi con eventuali acquirenti. Se c’è qualcosa da sanare, lo si dichiara apertamente. E chi compra sa fin da subito che serviranno alcuni mesi per arrivare al rogito. In questo modo, si evitano malintesi, ritardi e situazioni spiacevoli. Chi non ha voglia di aspettare potrà semplicemente passare oltre. Ma tu, che vendi, sarai protetto.
Prima di tutto, verifica
Il consiglio finale è uno solo: prima di mettere in vendita la tua casa, verifica se è davvero pronta per esserlo. Anche se sei convinto che vada tutto bene, anche se la casa è “di famiglia” o costruita da uno zio geometra, vale la pena controllare. Nella maggior parte dei casi, qualcosa che non va c’è. E sistemarlo per tempo ti farà dormire sonni più tranquilli.
