Quando si parla di compravendite immobiliari, uno dei termini che ricorre più spesso è senza dubbio “sanatoria”. Se ne sente spesso parlare, magari durante la vendita di una casa ereditata o nel momento in cui un tecnico ha rilevato una difformità tra lo stato reale dell’immobile e la documentazione depositata.
Ma che cos’è realmente una sanatoria edilizia? Quando è possibile utilizzarla? E soprattutto, può davvero permettere di vendere una casa che presenta un abuso edilizio?
Cerchiamo di fare chiarezza.
Cos’è una sanatoria edilizia
La sanatoria è una procedura amministrativa che consente di regolarizzare opere realizzate senza le necessarie autorizzazioni.
Può trattarsi, ad esempio, di una parete costruita senza permesso, di un bagno ricavato successivamente alla costruzione originaria dell’immobile oppure di modifiche interne che non sono mai state aggiornate nella documentazione ufficiale.
In pratica, la sanatoria serve a far coincidere ciò che esiste realmente all’interno dell’immobile con quanto risulta agli atti del Comune e del Catasto.
È uno strumento molto importante perché una casa con difformità edilizie o urbanistiche può incontrare notevoli difficoltà nel momento della vendita.
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Perché gli abusi edilizi sono così diffusi
Molti proprietari si stupiscono quando scoprono che la propria casa presenta una difformità urbanistica o catastale.
Spesso, però, il problema non nasce da lavori recenti ma da interventi effettuati decenni fa.
Il patrimonio immobiliare italiano è mediamente molto datato e, soprattutto negli anni Sessanta, Settanta e Ottanta, non era così semplice aggiornare la documentazione come lo è oggi. Le pratiche richiedevano tempi lunghi e procedure più complesse, per cui molte modifiche venivano realizzate senza che venissero successivamente regolarizzate.
Il risultato è che oggi molti proprietari si trovano a dover affrontare problemi che derivano da lavori eseguiti da precedenti proprietari, talvolta persino da genitori o nonni.
Quando un abuso edilizio può essere sanato
Non tutti gli abusi edilizi possono essere regolarizzati.
La possibilità di ottenere una sanatoria dipende dalla tipologia dell’intervento e dalla normativa vigente.
Esistono infatti situazioni che possono essere regolarizzate e altre che, invece, non possono esserlo.
Per questo motivo, il primo passo è sempre quello di rivolgersi a un tecnico qualificato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che possa verificare la situazione dell’immobile e valutare se esistono i presupposti per procedere.
CILA e SCIA in sanatoria
Quando l’abuso è sanabile, il tecnico può presentare specifiche pratiche edilizie per regolarizzare la situazione.
Le più comuni sono:
- CILA in sanatoria (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)
- SCIA in sanatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
Si tratta di strumenti che consentono di aggiornare la situazione urbanistica e catastale dell’immobile, riportandola alla conformità richiesta dalla normativa.
La scelta tra CILA e SCIA dipende dalla tipologia dell’intervento che deve essere regolarizzato e viene valutata dal professionista incaricato.
La sanatoria catastale
Non sempre la difformità riguarda anche la parte urbanistica.
In alcuni casi il problema interessa esclusivamente il Catasto, ad esempio quando la planimetria catastale non corrisponde più alla reale distribuzione interna degli ambienti.
In queste situazioni può essere sufficiente una sanatoria catastale, generalmente più semplice, più veloce e meno costosa rispetto a una pratica urbanistica completa.
Anche in questo caso è necessario l’intervento di un tecnico abilitato.
Il condono edilizio è diverso dalla sanatoria
Spesso i termini sanatoria e condono vengono utilizzati come sinonimi, ma in realtà indicano due procedure differenti.
La sanatoria è uno strumento previsto dalla normativa ordinaria per regolarizzare determinati interventi che rispettano specifiche condizioni.
Il condono edilizio, invece, è una misura straordinaria introdotta dallo Stato attraverso apposite leggi.
In Italia i principali condoni edilizi sono stati tre:
- il condono del 1985
- il condono del 1994
- il condono del 2003
Il condono non è sempre disponibile e non rappresenta una soluzione sulla quale fare affidamento, poiché dipende da future decisioni legislative che potrebbero non arrivare per molti anni.
Quanto costa una sanatoria edilizia
Una delle domande più frequenti riguarda il costo della regolarizzazione.
Non esiste una cifra valida per tutti i casi, perché il costo dipende da diversi fattori.
Generalmente bisogna considerare:
- le sanzioni amministrative previste dalla normativa;
- la parcella del tecnico incaricato;
- i diritti comunali e le spese amministrative.
L’importo finale varia in funzione della complessità dell’intervento e dell’entità dell’abuso.
In alcune situazioni si parla di poche centinaia di euro, mentre nei casi più complessi si può arrivare a diverse migliaia di euro.
È possibile vendere una casa con un abuso edilizio?
Dal punto di vista pratico, vendere un immobile con una difformità urbanistica o catastale è oggi molto più difficile rispetto al passato.
Negli ultimi anni i controlli sono diventati più rigorosi e questo rappresenta una tutela sia per chi vende sia per chi acquista.
Quando l’acquirente richiede un mutuo, la banca incarica un perito che verifica attentamente la conformità dell’immobile. Anche una piccola discrepanza può bloccare l’operazione e impedire l’erogazione del finanziamento.
Ma il problema non riguarda soltanto le compravendite assistite da mutuo.
Anche in una vendita tra privati senza finanziamento, il rischio rimane. Il notaio, infatti, non effettua un sopralluogo dell’immobile ma si basa sulle dichiarazioni delle parti.
Se la difformità emerge successivamente, magari durante una ristrutturazione o un accesso agli atti richiesto dal nuovo proprietario, potrebbero nascere contestazioni anche molti anni dopo la vendita.
Perché regolarizzare l’immobile prima della vendita
La regolarizzazione dell’immobile non dovrebbe essere vista come un ostacolo, ma come uno strumento di tutela.
Una casa conforme dal punto di vista urbanistico e catastale è più facilmente commerciabile, riduce il rischio di contestazioni future e permette all’acquirente di procedere con maggiore serenità.
Per questo motivo, quando emerge una difformità, è sempre consigliabile verificare immediatamente se esistono i presupposti per una sanatoria e affrontare il problema prima di mettere l’immobile sul mercato.
