Chi ha ricevuto un immobile per donazione e ha provato a venderlo lo sa bene: per anni questa tipologia di immobili è stata considerata “problematica”. Acquirenti timorosi, banche restie a concedere mutui, notai costretti a cercare soluzioni alternative per rendere l’operazione sicura.
Oggi, però, qualcosa è cambiato davvero. Una recente novità normativa ha segnato un punto di svolta importante nella circolazione degli immobili di provenienza donativa.
Per capire perché questa notizia è così rilevante, è utile fare un passo indietro.
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Che cos’è una donazione immobiliare
Nel settore immobiliare, la donazione è un atto con cui una persona trasferisce gratuitamente un immobile a un’altra. Accade spesso all’interno della famiglia, ad esempio da un genitore a un figlio o a un nipote, ma può riguardare anche soggetti non legati da parentela.
Fin qui, tutto sembra semplice. Il problema nasce nel momento in cui l’immobile ricevuto in donazione viene messo in vendita.
Perché vendere una casa donata è sempre stato complicato
Il nodo principale ruota attorno alle cosiddette quote di legittima. La legge stabilisce che una parte del patrimonio di una persona debba essere riservata ad alcuni eredi “legittimari”, come figli, coniuge o genitori. Non tutto, quindi, può essere liberamente donato.
Quando un immobile donato viene venduto a un terzo, può accadere che un potenziale erede contesti la donazione sostenendo che abbia leso la propria quota di legittima. In questi casi, la legge ha sempre previsto la possibilità di agire per ottenere prima la riduzione della donazione e, in alcuni casi, addirittura la restituzione dell’immobile.
Questo scenario ha generato due grandi problemi pratici.
Il primo riguarda l’acquirente, che si è spesso trovato ad acquistare una casa con il timore concreto che un domani potesse essergli sottratta.
Il secondo riguarda le banche, che per anni hanno evitato di concedere mutui su immobili di provenienza donativa, non volendo iscrivere ipoteche su beni potenzialmente instabili dal punto di vista giuridico.
A complicare ulteriormente il quadro, ci sono anche i tempi: l’azione di riduzione può essere esercitata entro vent’anni dalla donazione o entro dieci anni dalla morte del donante. Un orizzonte temporale tutt’altro che breve.
Le soluzioni utilizzate fino a oggi
Per rendere vendibili questi immobili, negli anni si sono adottate alcune soluzioni, spesso complesse.
Una delle più utilizzate è stata la rinuncia dei legittimari, con cui tutti i potenziali eredi dichiaravano formalmente di non voler avanzare pretese sull’immobile. Una soluzione efficace, ma non sempre praticabile.
Un’altra strada è stata la polizza assicurativa, stipulata dall’acquirente per tutelarsi dal rischio di azioni future. Anche qui, però, con costi aggiuntivi e procedure non sempre gradite dalle banche.
Infine, nei casi in cui il donante fosse ancora in vita, si poteva ricorrere al mutuo dissenso, un atto notarile con cui la donazione veniva “annullata” ripristinando la situazione precedente. Una soluzione tecnicamente valida, ma spesso lunga e delicata.
La svolta normativa: cosa cambia davvero oggi
La vera novità arriva con una recente interpretazione normativa inserita nel decreto legge semplificazioni di novembre 2025.
In sostanza, viene meno la possibilità per i potenziali eredi di chiedere la restituzione dell’immobile nei confronti del terzo acquirente in buona fede.
Questo significa che chi acquista una casa proveniente da donazione non rischia più di vedersela sottrarre. Le eventuali pretese degli eredi si spostano su altri beni o su un risarcimento economico, ma non colpiscono più l’immobile venduto.
È un cambiamento di portata storica per il mercato immobiliare, perché rende finalmente più fluida e sicura la circolazione degli immobili di provenienza donativa.
Perché oggi vendere una casa donata è meno rischioso
Alla luce di questa novità, vendere un immobile ricevuto per donazione è oggi molto più semplice rispetto al passato.
Gli acquirenti sono più tutelati, le banche possono valutare le operazioni con maggiore serenità e l’intero processo di vendita diventa più lineare.
Naturalmente, ogni situazione va sempre analizzata caso per caso, ma il clima generale è profondamente cambiato. Un ostacolo che per anni ha bloccato molte compravendite è stato finalmente ridimensionato, con effetti positivi per tutto il mercato.
