Negli ultimi anni si è parlato moltissimo della Direttiva Europea sulle Case Green. Giornali, televisioni e social hanno diffuso notizie spesso contrastanti, creando parecchia confusione tra i proprietari di casa.
C’è chi è convinto che tra pochi anni non sarà più possibile vendere un immobile in classe energetica F o G. Altri, invece, pensano che tutti saranno obbligati a ristrutturare la propria abitazione spendendo decine di migliaia di euro.
Ma come stanno realmente le cose?
Se stai pensando di vendere casa nei prossimi anni, conoscere la situazione è importante, perché le nuove politiche europee sull’efficienza energetica influenzeranno sempre di più il mercato immobiliare. Non tanto perché verranno vietate le compravendite, quanto perché gli acquirenti saranno sempre più attenti ai consumi e ai costi di gestione degli immobili.
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Che cos’è l’APE e perché è così importante quando si vende casa
Per capire cosa sta cambiando bisogna partire da un documento che ormai accompagna qualsiasi compravendita immobiliare: l’Attestato di Prestazione Energetica, meglio conosciuto come APE.
Si tratta del certificato che descrive l’efficienza energetica dell’immobile e indica quanta energia è necessaria per riscaldarlo, raffrescarlo e utilizzarlo durante l’anno.
L’APE viene redatto da un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, dopo aver effettuato un sopralluogo e aver analizzato le caratteristiche dell’edificio, degli impianti e dell’isolamento.
La classificazione va dalla classe A4, la più efficiente, fino alla classe G, che identifica gli immobili con i consumi più elevati.
Quando si vende o si affitta un immobile, l’APE è obbligatorio. Inoltre la normativa prevede che la classe energetica e l’indice di prestazione energetica siano riportati già negli annunci di vendita. Omettere queste informazioni può comportare sanzioni.
Generalmente il costo per ottenere un Attestato di Prestazione Energetica varia tra i 200 e i 300 euro, mentre la validità è di dieci anni, salvo interventi che modificano le prestazioni energetiche dell’immobile.
Il patrimonio immobiliare italiano è molto più vecchio di quanto si pensi
Quando si parla di Case Green bisogna ricordare una caratteristica fondamentale del nostro Paese.
L’Italia possiede uno dei patrimoni edilizi più datati d’Europa.
Gran parte delle abitazioni è stata costruita tra gli anni Sessanta e Ottanta, quando il tema del risparmio energetico era praticamente inesistente. Pareti prive di isolamento, serramenti poco performanti e impianti ormai superati fanno sì che moltissimi immobili ricadano ancora oggi nelle classi energetiche più basse.
Secondo le stime disponibili, circa la metà delle abitazioni italiane si trova ancora nelle classi F e G, mentre aggiungendo anche la classe E si supera abbondantemente il sessanta per cento del patrimonio residenziale.
Questo significa che milioni di famiglie vivono in case che consumano molta energia e che, inevitabilmente, saranno interessate dai cambiamenti del mercato nei prossimi anni.
Cosa prevede davvero la Direttiva Europea sulle Case Green
È proprio qui che nasce la maggiore confusione.
Molti proprietari hanno letto che entro il 2030 o il 2033 tutte le abitazioni dovranno raggiungere determinate classi energetiche e hanno interpretato questa notizia come un obbligo diretto per ogni singola casa.
In realtà la Direttiva Europea ha un funzionamento diverso.
L’obiettivo dell’Unione Europea è ridurre progressivamente i consumi energetici degli edifici e raggiungere la neutralità climatica entro il 2050.
Per arrivare a questo risultato, però, non viene imposto ai singoli proprietari un divieto generalizzato di vendere immobili con una classe energetica bassa.
Sono invece gli Stati membri che dovranno predisporre strumenti, incentivi e politiche per migliorare gradualmente l’efficienza energetica del patrimonio immobiliare nazionale.
Ogni Paese avrà quindi un certo margine di autonomia nel decidere come raggiungere gli obiettivi fissati dall’Europa.
È vero che non si potranno più vendere le case in classe G?
La risposta è no.
Questa è probabilmente la domanda che ricevo più spesso.
Nella prima versione della proposta europea era stata effettivamente ipotizzata l’introduzione di limiti molto più rigidi, ma durante il percorso di approvazione il testo è stato profondamente modificato.
Ad oggi non esiste alcun divieto europeo che impedisca di vendere una casa perché appartiene alla classe energetica F o G.
Questo significa che, se possiedi un immobile con consumi elevati, puoi continuare a venderlo regolarmente.
La compravendita rimane perfettamente possibile.
Il vero problema potrebbe essere il valore dell’immobile
Se da un lato non esiste un divieto di vendita, dall’altro sarebbe sbagliato pensare che non cambierà nulla.
Il mercato immobiliare evolve continuamente e negli ultimi anni gli acquirenti stanno attribuendo sempre maggiore importanza ai costi di gestione della casa.
Una famiglia che deve scegliere tra due immobili simili tenderà naturalmente a preferire quello con consumi inferiori, bollette più leggere e minori lavori da affrontare nei prossimi anni.
Questo non significa che tutte le case in classe energetica bassa perderanno valore nello stesso modo.
La posizione dell’immobile, la domanda presente sul territorio, lo stato di conservazione e molte altre caratteristiche continueranno a incidere in maniera determinante sul prezzo.
Tuttavia è ragionevole aspettarsi che, con il passare del tempo, gli immobili più energivori possano richiedere trattative più impegnative e subire una maggiore pressione sul prezzo rispetto alle abitazioni già efficienti.
Conviene ristrutturare prima di vendere?
Questa è una delle domande più difficili, perché non esiste una risposta valida per tutti.
Ogni immobile rappresenta un caso a sé.
Se si possiede una casa indipendente in una zona molto richiesta, investire in una riqualificazione energetica potrebbe aumentare l’interesse degli acquirenti e migliorare il valore dell’immobile.
In altri contesti, invece, soprattutto nei piccoli paesi dove la domanda è più contenuta, il mercato potrebbe non riconoscere economicamente l’investimento effettuato.
Anche la tipologia dell’immobile incide molto.
In un condominio, ad esempio, molti interventi dipendono dalle decisioni assembleari e dalla disponibilità economica degli altri proprietari. Non sempre è possibile realizzare lavori importanti come il cappotto termico o la sostituzione dell’impianto centralizzato.
Per questo motivo è sempre opportuno valutare attentamente il rapporto tra il costo dell’intervento e il reale incremento di valore che si potrebbe ottenere in fase di vendita.
Il mio consiglio
Quando si parla di Case Green è facile lasciarsi condizionare da titoli allarmistici o informazioni parziali.
La realtà è molto più articolata.
Oggi non esiste alcun divieto che impedisca di vendere una casa in classe energetica F o G. Tuttavia è altrettanto vero che l’efficienza energetica sta diventando un elemento sempre più importante nelle decisioni di acquisto.
Per questo motivo, chi possiede un immobile con consumi elevati farebbe bene a non ignorare il tema.
In alcuni casi potrebbe avere senso programmare una riqualificazione energetica. In altri, invece, potrebbe essere più conveniente vendere l’immobile alle condizioni di mercato attuali, evitando che il passare degli anni renda la vendita più complessa o richieda trattative sempre più importanti.
Ogni casa, però, ha una storia diversa.
Prima di prendere qualsiasi decisione è fondamentale valutare l’immobile nel suo contesto, considerando il mercato locale, la domanda presente nella zona, i costi degli eventuali interventi e il valore che questi potrebbero realmente generare.
