Il 2026 si apre con importanti novità per chi gestisce affitti brevi. La Legge di Bilancio ha introdotto cambiamenti significativi che riguardano sia il regime fiscale sia le modalità operative con cui viene gestita l’attività. In particolare, le novità toccano tre ambiti chiave: la cedolare secca, il numero massimo di immobili gestibili in forma privata e le regole per il check-in.
Chi ha immobili in affitto breve in Friuli Venezia Giulia — in città come Udine, Cividale, Trieste, Grado o in località montane — è chiamato ad aggiornarsi. Anche perché le nuove disposizioni possono avere un impatto concreto sul reddito prodotto e sulla gestione quotidiana dell’attività. Ecco cosa cambia nel 2026: guarda il video qui.
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La cedolare secca sale al 26%… ma non per tutti
Fino al 2025, il reddito da locazione breve era tassato con un’aliquota fissa del 21%, applicabile a prescindere dal numero di immobili posseduti. Dal 2026, la situazione cambia: la cedolare secca rimane al 21% ma solo per un immobile. Dal secondo in poi, l’aliquota sale al 26%.
Un esempio pratico: se un proprietario ha tre appartamenti in affitto breve, potrà applicare l’aliquota del 21% a uno solo, mentre sugli altri due dovrà versare il 26%. Il cambiamento è pensato per scoraggiare una gestione estensiva in forma privata e per spingere verso forme più strutturate di attività, soprattutto quando si parla di portafogli immobiliari medio-grandi.
Cambiano anche i limiti per la gestione privata
Un’altra modifica importante riguarda il numero massimo di immobili che si possono gestire senza aprire partita IVA. Fino al 2025 il limite era fissato a quattro unità. Dal 2026 si scende a due. Questo significa che chi ha tre o più immobili dovrà adeguarsi e avviare un’attività in forma imprenditoriale, con tutto ciò che ne consegue in termini fiscali e organizzativi.
La gestione privata resta possibile, ma è ora riservata a chi si limita a uno o due immobili. Oltre questo limite, scatta l’obbligo di apertura della partita IVA, con relativa scelta del regime fiscale (spesso il forfettario nei casi più semplici).
Check-in: torna il self check-in, ma con identificazione video
Il terzo aggiornamento riguarda la gestione dei check-in, un tema molto discusso negli ultimi anni. Dopo una fase di incertezza normativa, in cui era stata richiesta l’identificazione fisica dell’ospite da parte del proprietario o gestore, si è tornati a una modalità più flessibile.
Dal novembre 2025 è nuovamente consentito il self check-in, quindi l’ospite può accedere da solo alla struttura. Tuttavia, resta obbligatoria l’identificazione “de visu”, cioè visiva. La verifica dell’identità deve avvenire tramite videochiamata o sistemi video dedicati. È fondamentale controllare che la persona che accede corrisponda ai documenti forniti in fase di prenotazione.
Questa soluzione consente di conciliare comodità operativa e sicurezza, ma richiede un minimo di organizzazione e strumenti adeguati.
Un contesto in continua evoluzione
Queste modifiche sono l’ennesimo segnale di un settore in trasformazione. L’affitto breve non è più un’attività marginale o lasciata al caso. Le regole si fanno più stringenti, e la figura del proprietario si avvicina sempre di più a quella dell’operatore professionale, anche quando si tratta di poche unità immobiliari.
In Friuli Venezia Giulia, dove il turismo è in crescita sia sulla costa sia in montagna, queste nuove normative impongono ai proprietari un salto di qualità. Conoscere le regole è oggi parte integrante del gestire bene un affitto breve, e può fare la differenza tra un’attività serena e un insieme di problemi da risolvere.
